2022年，美联储激进加息导致全球资本市场寒气逼人，中国楼市在“房住不炒”的基调下提前挤泡沫。面对高利率和低流动性的环境，房企的命运出现了分化。恒大、融创等昔日“高杠杆”玩家陷入清算、重组与变卖资产的困境；而华润置地、招商蛇口这类央企背景的房企则悄然转向了新的赛道。
当恒大深陷债务泥潭时，汇添富上海地产租赁住房REIT于2025年3月31日在上交所挂牌，开盘即涨超30%，从获批到上市仅用了18个工作日，刷新了公募REITs市场的新纪录。同年，华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市首日也上涨30%。这些现象表明，在同一个“三道红线”时代，有的房企在还债，有的房企在收割。这背后是行业从“盖楼”向“管楼”的转变。
土地财政的退潮来得迅猛。2022年全国土地出让收入首次下滑至6.69万亿元，同比下降23.3%；2023年继续降至5.80万亿元，下降13.2%；2024年进一步降至4.87万亿元，同比下降16%。四年间累计跌幅超过60%，曾经贡献地方财政四成以上的土地出让金占比骤降至13%左右。“卖地-盖楼-再卖地”的循环不再有效。
在这种背景下，REITs被推到了前台。2022年5月，国务院办公厅印发文件，将保障性租赁住房纳入REITs试点范围。开发商通过将已建成并能稳定收租的保障房、园区、仓储资产打包，在交易所公开募资。这种方式使开发商回笼现金，地方政府也从一次性卖地转变为长期收租。2025年，证监会将写字楼、酒店等资产纳入REITs试点版图，新增发行20单，年度新发加扩募合计募资超过470亿元。
招商蛇口是这条路上走得最远的房企之一。它同时落地了产业园REIT、保障性租赁住房REIT和商业不动产REIT申报，是国内唯一在三条赛道上全部落子的房企。2026年，蛇口产园REIT推进二次扩募，拟装入光明科技园楼宇和前海妈湾的仓储物流设施；太子湾商业REIT申报也在同步进行。存量资产开始变为可流通的金融资产。
然而，并非所有企业都能轻易进入REITs领域。底层资产必须产生持续稳定的现金流。中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华润有巢REIT的出租率长期稳定在97%到99%，租金收缴率几乎维持在99%到100%。这种资产需要长期运营能力和信用背书，而这恰恰是民企缺乏的。
对龙湖、万科等民企而言，转型面临三个主要难题：缺乏低成本资金支持、运营能力相对薄弱以及产权不够干净。因此，大部分民企只能靠变卖优质资产补充流动性，最终成为被收购方。这种分化影响了许多人的生计。开发岗员工熟悉的技能在新模型里几乎失效，行业的转型对他们来说意味着饭碗的变化。
尽管如此，REITs并非万能药。目前保租房REITs回报率偏低，二级市场平均年化分红率大约只有3%左右，吸引力有限。此外，如果只能依靠一线城市核心地段的高租金维持收益率，这种模式能否下沉到二三线城市？地方财政吃紧时是否会催生新一轮只为上市而包装的现象？一旦金融资本退潮，微薄的租金回报能否支撑起项目的长期维护成本？
REITs解决的是增量问题，那些烂尾、停工的项目和“保交楼”的任务仍需行政力量和时间消化。过去支撑中国房地产的粗放逻辑已经走到尽头。购房者开始关注回报率，开发商开始靠“管楼”而非“盖楼”吃饭，这个行业才算真正换了活法。未来，“买房”是否会被“买REITs份额”取代国内正规最大的配资平台，人们是否还会愿意为一套房子背上三十年的贷款，这些都是值得思考的问题。
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